自12月1日起，北京开发商将被严禁收取或者使用期房预收款，商品房预售款将全部存入预售资金监管专用账户，优先用于工程建设。这是昨北京市住建委、人民银行营业管理部、中国银监会北京监管局联合出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》中明确的。对此，业内人士认为，由于眼下市场资金充足，该《办法》短期内不会对开发商造成资金流断裂等严重影响，但从长远看，在规范预售资金管理的同时，也能禁止楼市热销传导到土地市场，有利于楼市平稳。此外，首次出台的预售资金监管同时也是一个信号，说明房地产市场的规范整治将是一个持续的过程。
“没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委是不向其发放预售许可证的。”市房地产业协会秘书长陈志昨天如是表示。根据昨天出台的《办法》，自今年12月1日起，每个预售的楼盘都必须确定监管银行，如果是分期开发建设的，每一期楼盘只能确定一家监管银行。开发商将按照一个预售许可证对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订预售资金的监管协议。
而这也意味着，今后，在商品房预售时，购房人不用再将购房款直接交给开发商，而是必须存入该楼盘的预售资金专用监管账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，都要存入这个专用账户中。”陈志说。
“账户中的资金，开发商是不能随意提取的。”陈志说，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制该项目的用款计划，报住建委等部门审批。《办法》中规定了4个节点，分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证，在这4个节点上，开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款，采购材料等费用。
《办法》突出了相关各方应承担的法律责任。对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，以及市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形的，暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。陈志强调，该办法的出台，将保护购房人的利益。此外，值得注意的是，由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，因此《办法》中表示，限价房和经适房同样要执行同样的资金监管制度。
名词解释
商品房预售资金
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。
政策解读
购房款是否进入资金监管账户如何查询？
新规定对购房人有什么影响？陈志表示，实施新规定后，购房人在购房、付款等环节手续和以往没有变化。“付款的方式没有变化，只是购房款直接划账到专用账户中。”
他透露，北京房地产交易管理网正在进行相关改进，将来购房人登录该网，在查询网签结果时，通过购房合同号，就可以查询到自己的购房款是否存入了专用账户中。
同时，市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况，购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。
按照昨天出台的新规，在完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。
“也就是说，这个项目只有在购房人可以单方办理房产证时，开发商才能取完专用账户中所有的资金。”陈志说，只要在开发商交齐所有税费，这个项目的购房人才能办理房产证。以往，一些开发商由于资金紧张等原因，有可能会出现拖着不交税费的情况，甚至有一些开发商破产了。这就对业主们办理房产证带来了难题。
“只有在购房人办理了房产证，这套房屋才和开发商脱离了关系，真正属于业主。即便开发商破产或出现其他情况，也不会影响到购房人。”陈志说，如果发生了上述情况，政府就可以冻结专用账户，账户中剩余的资金来缴纳这些税费，保护购房人的利益。
政策影响
北京楼市可能出现突击开盘热潮
“保守估计开发商们要有超过1/4的资金要被冻结起来。”陈志告诉记者，根据北京统计局最新数据显示：前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中，金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元，换句话说，在开发商的资金来源中定金及预售款所占比例超过25%。
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，我国从1994年开始实行该制度，最初的目的是为了推动住房建设和房地产市场。然而，在商品房预售过程中，存在着信息不对等的状况，购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解。可能产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。“比如菜户营顺驰蓝调就因资金断裂而导致延期交房，而北京很多烂尾楼也大多是开发商拿了钱一走了之，对购房者造成经济和精神上的极大伤害。”北京市房地产业协会副秘书长陈志告诉记者。
荧灿地产总经理顾辰天认为，现金流是开发商致命的根本，继限购、提高首付款后，开发商的资金压力已经加大，此番再有超过25%的资金被监管，开发商在迫切需要资金回笼的情况下势必采取突击开盘，迅速销售；为了能够达到上述尽快销售的目的，开发商更有可能调整价格。
而以中原地产华北区总经理李文杰为代表的业内人士则认为，昨天出台的北京商品房预售资金监管办法从短期看，不会对北京楼市、北京开发商产生大的影响，不至于在短时间内出现开发商因此资金流陷入困境，“毕竟，现在市场上资金太充足，私募、拆借等都是开发商可以凭借的解决资金的渠道。但从长远看，预售资金的监管对房价、地价的平抑肯定是显而易见的——预售资金不会进入土地市场推高地价，也不会再出现因地价的推高又传导给房价的恶性循环现象。”
