出于对楼市走向预期的改变,不少炒家开始急于出货,炒楼花再现江湖。昨日,记者从北京市房地产交易管理网了解到,随着楼市调控进入僵持阶段,北京的新房退房率开始上扬,与此同时,在去年购入部分未获得房产证的房源开始频频出现在北京的二手房市场。据“链家地产”市场研究部统计数据分析,8月上旬,建筑年代为2010年的新楼盘在二手房市场放量明显增加,较新政前翻了几乎两倍。
“70年大产权,美立方LOFT小户型,180万业主包改底单。”昨日,记者从二手房交易网站安居客网站看到,去年10月刚刚开盘、位于朝阳区北苑路的美立方,已经开始有购房者进行抛售,而213套的挂牌量也占到了这个新项目2000套总房源量的10.7%。根据网上公开的信息显示,该项目的入住时间为明年6月底,换句话说,目前在售的所有美立方房源均无房产证,业内将这种期房“无证”买卖称为炒楼花。
炒楼花,是指买家在楼盘未落成之前只交数量很少的订金或首付款,利用银行贷款杠杆买下一套或多套单元,之后待房价上涨后转手卖给其他购房者,从中赚取差价。属于期房炒作,是楼市泡沫的主要制造手段。
“购房者抛售美立方的炒楼花行为并非个别,像西二旗的领秀新硅谷、通州的珠江拉维小镇、石景山的融景城等新盘均存在这样的现象。”链家地产分析师张月告诉记者,出于对未来楼市走向的不看好,现在许多投资者都将去年或者今年年初购买的新房进行挂牌。据链家地产市场研究部统计数据显示,8月上旬,建筑年代为2010年的新楼盘在二手房市场放量明显增加,较新政前翻了几乎两倍。
降价预期+还贷压力促投机者抛售
由于可以利用金融杠杆,曾几何时,炒楼花一度被投资者大肆利用,为此2005年5月,国办发[2005]26号文和北京市政府12号文明确规定,禁止炒楼花,并要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。加上北京市开始执行商品房预售网签制,炒楼花现象几近绝迹。但今年上半年,随着房价的攀高之后逐渐下滑,这种现象又有“死灰复燃”的苗头。
“购房者大量抛售新盘的原因,主要是在获得一定收益后,对未来预期发生改变。”张月表示,新盘业主刚买入就急于放入二手房市场可能有两个原因,一方面是随着楼盘降价的显现,降价预期逐渐增强,购房者已经获取到一定的收益,因此将其投向二手房市场。另一方面,信贷政策等门槛提高,很多业主已无力持有新房,只好在二手房市场挂牌,伺机转售。
收益颇丰 风险犹在
投资者如此热衷炒楼花,究竟其中能带给他们怎样的收益？
记者算了这样一笔账,以目前正在挂牌交易的石景山融景城77平方米两居室为例,去年该项目一期开盘均价为1.43万元/平方米,如果按照1.5万元/平方米的购入成本计算,购房者的买入价约为115万元,加上税费大约成本在117万元左右,目前的整体售价为180万元/套。
如果是首付20%,则投资者的成本为25万元,贷款92万元。除去一次性还给银行的贷款及3000多元的手续费及25万元成本,购房者纯获利62.6万元,投资收益超过250%。如果首付30%,则投资者的成本为36.5万元,购房者的纯获利依然在62万-63万元之间,投资收益约为170%。即便是购房者全款购买该项目,也有大约63万元的利润,投资收益为54%。
尽管收益颇丰,但却是国家和北京市明令禁止的。“主要还是为了这种投机行为给楼市带来的泡沫。”北京市京剑律师事务所律师金翔告诉记者,由于利益的驱动,尽管监管层一再强调未取得房产证的项目不得办理转让手续,但投机者依然有办法进行买卖。
知情人士告诉记者,投机者如果打算出售手中的楼花,一般都会委托中介进行买卖,但由于没有取得房产证,购房者无法获得贷款,因此以全款买卖居多。具体流程为:先由购房者支付一定比例的房款,双方签订买卖合同,并注明房产证下发后多久之内进行过户,过户后再付清余下房款。
“但期房转让从签协议到实际过户可能间隔比较长时间,这期间可能产生很大的变数,一些卖房人因为房价上涨,甘愿承担违约责任毁约,给买房人造成损失。”昨日,市住建委市场交易处相关负责人也表示,目前,北京市还在执行2005年国办和市政府的相关文件,有这种现象发生,市民可向市住建委举报。商报记者 齐琳
相关链接 国家统计局:一线城市房价下跌预期超过上涨预期
商报讯 昨日,据国家统计局中国经济景气监测中心与尼尔森公司联合发布的数据显示,2010年二季度中国消费者信心指数为109,比一季度提高1点,已连续5个季度持续上升,而在房地产方面,调控新政则使城市消费者房价下跌的预期明显增强。
关于房价走势,调查结果显示,城乡消费者预期呈现明显差异。农村消费者仍有71%预期房价“上涨”,城市消费者预期“上涨”的比重明显减少,预期 “下降”的比重明显增加。其中一、二、三、四线城市消费者预期房价上涨的比重分别为36%、39%、43%和43% ,比一季度分别减少24、23、20和17个百分点;预期“下降”的比重分别为41%、30%、28%和28%,比一季度分别增加18、15、14和11 个百分点。其中,一线城市认为下降的比重已超过认为上涨的比重。调查表明,房价调控对城市尤其是一线城市消费者的房价预期产生了一定的作用。
与此同时,北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日联合对外发布数据显示,今年7月份,北京市房屋销售价格同比上涨12.4％,涨幅比6月份回落1.1个百分点,已连续3个月小幅回落,从环比看,7月份北京房屋销售价格与6月份持平,其中新建住宅上涨0.3％;二手住宅下降0.5％。随着房价涨幅的回落,楼市交易量也随之下滑。1-7月,北京市销售商品房764．7万平方米,同比下降37．3％。其中,销售商品住宅551.9万平方米,下降45.6％。
