均价逼近23000元/平方米五至六环报价走低
京城楼市在告别“金九银十”后，即将进入今年销售季的尾声。作为传统的销售旺季，今年的“金九银十”在楼市新政的的背景下，并未显现出以往的热度，每天仅两百余套的成交量显得不温不火。
即便如此，多数房企也并不着急回款而大举入市。从上市房企的公告看，许多企业在前三个季度就已基本完成了全年的销售目标，即便面对近在咫尺的“年关支付季”，也不急于推盘入市。这就使得11月份的新增供应量颓势尽显。据统计，11月预计开盘的楼盘仅为23个，预计平均拟售价格为22700元/平方米。
●回顾●
“金九银十”
销量接连下挫
令不少开发商感到郁闷的是，九月底十月初十几个项目集中入市的热情，转眼就被“二次调控”浇的灰飞烟灭。紧随其后的限购潮、加息和愈来愈近的房产税明显影响了购房人对后市的预期。
北京市房地产交易管理网数据显示：10月中上旬（截至20日）北京市商品住宅期房（扣除保障房）实际成交4345套、50.1万平方米，相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%；商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米，环比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上，导致10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米，环比9月份下降了618元，降幅为3.0%。
亚豪机构副总经理高姗认为，10月中上旬楼市成交虽然出现了量价同降，但仍属于比较温和的下降。受“二轮调控”影响，无论是开发商还是购房人对市场未来的预期都出现了偏差，也直接导致了10月开盘项目量的缩水。截至10月24日，北京共有16个项目开盘，预计全月开盘的项目在20个左右。
●探营●
23个项目将入市 纯新盘比重过半
亚豪机构统计数据显示，11月北京市计划开盘项目有23个，而去年同期的开盘项目则多达52个，同比明显减少。在11月开盘项目中有多达12个纯新盘计划入市，占总量的一半以上。不仅如此，11月的城区放量也明显增加，共有10个项目位于城八区内，占比43.5%。给出开盘均价的20个项目，平均拟预售价格为22700元/平方米。值得注意的是，东城区的高档公寓项目长安太和以80000元/平方米的拟开盘均价名列榜首。
为何开发商在11月份整体推盘热情削弱，但纯新项目却明显增加呢？
高姗认为，由于政府加强监督土地增值税征管、严格开发贷款审批以及三年来的首度加息，导致开发商资金周转上仍面临压力。尤其是前期拿地成本较大却尚未开盘的企业，成本压力与资金压力、销售压力的叠加，迫使他们仍在寻找入市机会。因此尽管11月市场前景暗淡，但一些纯新盘包括前期推盘量不多，回款金额不足的老项目还是加快了入市的步伐。
●亮点●
小户型供应下月继续攀升
在当前的市场背景下，开发商在放量时多少都有些底气不足，为避免推盘遭冷场的尴尬，不少开发商都将重心放在了低单价、低总价、转手方便的小户型供应上。
下月的23个新盘中，有17个项目提供90平方米以下的中、小户型。大部分位于五环至六环沿线，报价普遍在20000元上下，正好迎合了当下的主流购房需求。
另外，值得关注的是，50平方米以下的小户型受到了市场的独特青睐。有12个项目着重推出了包括50平方米左右的产品。亚豪机构数据显示，10月中上旬，50平方米以下的房源共成交了502套，占总量的9.6%，超过了九月份的5.5%。造成这一变化的重要原因就是价格的合理。十月份小户型成交均价为15183元/平方米，环比9月同期每平方米的降幅高达36.8%。
●关注●
城郊热点区域报价走低
新政后，购房人耳熟能详的几个“日光盘”、“千人排号盘”，基本都集中在京城的五环至六环沿线。这一区域也成了京城楼市的供应主体。数据显示，在计划开盘的23个项目中，五环至六环间项目多达14个，占总体比重的60.9%。其中，尤以普通住宅居多，也不乏花园洋房及别墅产品。据有报价的项目统计来看，整体开盘均价为18042元/平方米，相比10月份已开盘的五环至六环的项目下降了18%，甚至比10月份该区域的成交均价还低5%。显示出五环至六环间项目价格走势的日趋合理。
入市便基本售罄的京汉铂寓（金汉绿港）的开发商，京汉置业营销副总裁史明认为，这种市场现象的形成，一方面是因为城区楼盘的房价已经高于居民可支配收入的增长，后续购买力不足形成滞销；另一方面，加息、提高首套置业者一成首付的政策势必影响到刚性需求的购房意愿，增加10万元至20万元的首付款，使得五环至六环项目定价更贴近真实需求的水平；再加上今年高调建设的公租房、限价房等保障性住房将于年底或明年销售，也将吸引一部分刚需购房人。因此，五环至六环的价格较为合理，成交明显集中的现状便不难理解了。
年底将至，京城楼市在“后续调控”与“政策出尽”此起彼伏的声浪中已经有些不知所措，购房人在观望、开发商很迷茫，事实上现在的楼盘价格依然有一定升缩空间，就看年前开发商能否给出一个价格底线，日趋理性的定价再加上调控手段作用的发挥，在接下来的两个月里，才能吸引购房人下定决心。（李桁）
